O mercado imobiliário buscava antigamente uma garantia pela qual fosse possível uma rápida recuperação do capital investido, em caso de inadimplência dos compradores. Historicamente, este sempre foi o principal obstáculo que os investidores da área enfrentavam. Devido à acentuada recessão econômica a qual estamos tentando sair, ocorre atualmente um aumento na retomada das residências pelos bancos. Elas serão encaminhadas para o chamado leilão de imóveis extrajudicial, ou simplesmente alienação fiduciária de bens imóveis.
Regulamentada pela Lei 9.514/97, a alienação fiduciária é o negócio jurídico em que o adquirente, ou fiduciante, transfere a propriedade resolúvel de coisa imóvel como forma de garantia. Esse tipo de transação pode ser executado para garantir o pagamento de qualquer dívida, podendo ser instituído entre pessoas físicas ou jurídicas.
Como funcionam os leilões de imóveis feitos a partir da alienação fiduciária
A alienação fiduciária de bens imóveis garante qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por uma pessoa física ou jurídica e em favor também de uma pessoa física ou jurídica. Nela, o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor para garantir o pagamento de uma dívida, mas não perde o direito de posse e uso do imóvel. Após a quitação do financiamento, a propriedade volta ao comprador.
Com isso, alienação fiduciária acaba sendo um benefício vantajoso para ambos os contratantes, podendo ser utilizada para dar garantia a um empréstimo ou a um pagamento do saldo devedor relativo à aquisição de um bem imóvel. Dessa forma, a vida do devedor acaba sendo facilitada sem prejudicar financeiramente o credor. Confira abaixo algumas características dessa prática:
- Surgiu da necessidade de existirem processos eficientes e rápidos em vista da inadimplência de compradores de imóveis;
- Passou a ser largamente empregada no mercado porque permite que o domínio do imóvel retorne sem a necessidade de processo judicial;
- São importantes para cobrir a lacuna das outras formas de garantias creditícias, como as hipotecas, que demandam ações judiciais, que podem ser arrastar por anos;
- Imóvel é levado a leilão antes de qualquer propositura de ação judicial seja cobrando a dívida, seja tentando rediscutir o débito;
- No caso de arrematação extrajudicial, o banco retoma o imóvel e manda para leilão em caso de não pagamento de dívida;
- Não existe o mandado de imissão na posse porque não é uma ação judicial e a lei prevê também este caso;
- Após o recebimento da notificação, em caso de inadimplência do devedor por mais de 15 dias, a propriedade passará a pertencer ao credor, que poderá levar o imóvel a leilão em duas oportunidades distintas;
- Se o valor pago pelo arrematante for superior ao valor das dívidas, essa diferença será repassada ao devedor para cobrir as benfeitorias realizadas no imóvel;
- Se o valor pago pelo arrematante for inferior, o contrato de alienação fiduciária será declarado quitado, respondendo ainda no entanto, pelos débitos condominiais, tributos ou outros encargos que não tenham sido pagos até a data da imissão na posse pelo credor;
- O legislador, visando antecipar a solução de conflitos, estabelece que o devedor deve pagar ao credor ou ao arrematante, o valor correspondente a 1% do valor de avaliação do primeiro leilão a contar da data da alienação em leilão até a data da imissão na posse do imóvel.
Contrato deve ter itens obrigatórios
É importante ressaltar que essa transação abrange, além da propriedade, os bens objetos de enfiteuse, o direito de uso especial para fins de moradia, o direito real de uso e a propriedade superficiária. O contrato de alienação fiduciária deve, fundamentalmente, conter os seguintes elementos:
- Valor principal da dívida;
- Prazo;
- Taxa de juros e encargos;
- Descrição do imóvel objeto do contrato;
- Indicação para efeito de venda em leilão do preço e os critérios de revisão;
- Procedimentos para realização do leilão do imóvel em caso de inadimplemento.
