O presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou na última quinta-feira, a nova Lei do Inquilinato, com cinco importantes vetos. Lula barrou, por exemplo, a possibilidade de um juiz conceder uma liminar, numa ação movida pelo dono, para que o locatário desocupe o imóvel (loja, sala, galpão), em 15 dias no caso de haver uma proposta melhor de terceiros. O argumento é que não seria lógico criar uma condição especial só em caso de oferta mais elevada. As regras atuais prevêem três condições para que o inquilino deixe o imóvel comercial: proposta melhor de um terceiro; quando o proprietário já tem um negócio e quer transferi-lo para aquele imóvel; e realização de obras públicas.
Para as pessoas físicas, uma das principais regras é que o locatário não está mais obrigado a pagar multa estabelecida em contrato. O valor da indenização será proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. Em contratos sem garantia (fiador ou seguro-fiança), quem deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a desocupar o imóvel em 15 dias.
No aluguel comercial, Lula também derrubou a exigência da concordância do proprietário para que o inquilino continue no imóvel quando houver mudança societária. Para o Governo, isso poderia comprometer o negócio de uma pequena empresa ou matriz com várias filiais, como bancos com várias agências.
Outro veto foi sobre o fim da indenização ao inquilino, como proposta pelo Congresso. Fica valendo a lei atual. Ou seja: se ao fim do contrato houver uma proposta melhor de um terceiro e o inquilino tiver de deixar o imóvel, ele terá de ser indenizado. O valor será calculado na Justiça. Lula também foi contrário à exigência de o inquilino entrar com a ação requerendo o valor. E foi mantida a responsabilidade solidária: o custo da indenização é dividido entre dono do imóvel e proponente.
A nova Lei do Inquilinato vai agilizar processos e facilitar a retomada do imóvel. O prazo para desocupação do imóvel caiu de seis meses após a ação de despejo ser julgada em última instância para 30 dias após a decisão em primeira instância. Espera-se que isso amplie a oferta de imóveis, levando a reduções de preço.
O novo texto só entrará em vigor dentro de 45 dias após a data da publicação da lei. Este foi outro veto do presidente. Da forma como saiu do Congresso, a lei entraria em vigor assim que fosse publicada. O Governo entende que, como a lei tem uma ampla repercussão nos contratos, é preciso que haja tempo hábil para que os interessados tomem amplo conhecimento dela.
A nova lei prevê também a desoneração da fiança. Com isso, se o fiador quiser deixar de ser o garantidor do imóvel, ele pode comunicar sua decisão ao proprietário para ficar desobrigado do compromisso em 120 dias. Comunicado do fato, o inquilino terá 30 dias para providenciar novo fiador idôneo. Se não conseguir, o contrato fica automaticamente transformado em locação sem fiança. Mas essa nova locação sem fiança permite desocupação do imóvel em apenas 15 dias após a notificação judicial.
Os órgãos de defesa do consumidor criticam a legislação, apesar de considerarem positivas partes das mudanças. A Associação Brasileira de Defesa do Consumidor Pro Teste, teme por quem tiver imprevistos. Pelas novas regras, o juiz poderá determinar o despejo, respeitando apenas um período de 30 dias para saída voluntária do inquilino.
Quando houver ação, esta só poderá ser suspensa se o devedor quitar integralmente a dívida em 15 dias. Hoje, ao apresentar um documento se comprometendo a pagar, a ação já é adiada. Esse tipo de despejo poderá ocorrer quando o locatário ficar sem fiador ou outras formas de garantia e não pagar o previsto ou em casos de contratos que serão feitos sem a necessidade dessas garantias.
Natália Paludetto Gesteiro, advogada e professora de Direito do Consumidor e de Direito Ambiental no Cesd e Mestre em Direito Econômico, que atua na área, ressaltou que as mudanças devem afetar de forma profunda o mercado imobiliário da cidade, mas que os resultados da nova lei só deverão ser sentidos depois que a lei estiver vigorando pelo menos durante seis meses.
A advogada acredita que a locação de imóveis poderá ser prejudicada, já que na cidade a maioria dos contratos é feita com base na apresentação de fiadores, que terão que passar por um processo mais rigoroso de seleção e que terão a possibilidade de deixar de ser fiador durante a vigência do contrato.
A advogada afirmou que em Dracena as outras garantias utilizadas em um aluguel praticamente não são utilizadas, o caução e o seguro fiança. Natália explicou que o caução normalmente exigido é igual ao valor de três alugueis, e que esse valor acaba dificultando a locação. Já o seguro fiança geralmente exige muitos documentos e comprovantes do fiador, dificultando ainda mais a locação.
Natália destacou que o prazo estabelecido pela nova lei para o despejo dos inadimplentes será considerado somente depois do processo ser julgado pelo juiz, mas isso não tem um prazo definido para acontecer, depende do acumulo de processos em cada comarca, sendo que em alguns casos esse prazo é bem extenso.
Com relação ao setor imobiliário da cidade a advogada afirmou que os imóveis residenciais de pequeno porte, que nos últimos meses tiveram grande crescimento, atualmente já suprem a demanda por parte dos locatários e que agora com a nova lei alguns pequenos imóveis deverão levar um pouco mais de tempo para serem alugados, porém nada fora da realidade do mercado imobiliário nacional. Natália diz isso porque até pouco tempo atrás imóveis pequenos tinham uma grande procura e agora com o aumento da oferto o mercado vem se estabilizando.
No setor de imóveis comerciais, a advogada afirmou que o centro comercial da cidade vem crescendo e que com isso novos imóveis estão passando a ter o caráter comercial. Mesmo assim o aluguel no centro da cidade ainda apresenta um alto valor, que deverá passar por adequação quando o futuro shopping da cidade for inaugurado. Natália destacou que alguns comerciantes estão migrando para os bairros da cidade e que isso vem fazendo alguns imóveis no centro a ficarem um período mais longo sem locatário. Essa situação, segundo Natália também deverá passar por mudanças com a entrada em vigor da nova lei, porém a advogada prefere aguardar um pouco mais para poder afirmar com certeza como será a aplicação da lei, com relação principalmente aos prazos e a aceitação do mercado às novas regras.
